Вопрос-ответ
Здесь вы найдете ответы специалистов Городского центра ТСЖ на наиболее частые и актуальные вопросы жителей нашего города о положениях нового Жилищного кодекса, жилищной реформе, ТСЖ и др.
Рубрика постоянно обновляется.
Ответы на свои вопросы можно получить также на нашем ФОРУМЕ
Что включает в себя понятие «общее имущество в многоквартирном доме»?
Взимается ли плата за предоставление сведений государственного земельного кадастра о земельном участке под многоквартирным домом?
В подъезде старый лифт заменяют на новый. Жители 8 квартир в девятиэтажке - первый, второй этаж – не хотят платить за лифт. Хотят, чтобы на их этажи поставили блокировку. Возможно ли это?
Кто является собственником помещений в многоквартирном доме?
Если квартира не приватизирована, как это влияет на участие в делах дома проживающих в квартире?
Распространяются ли положения Жилищного кодекса РФ о выборе способа управления домом на жителей кооперативных домов (ЖСК, ЖК)?
Как происходит выбор способа управления общим имуществом многоквартирного дома?
О новых Правилах пользования жилыми помещениями (постановление от 21 января 2006г. №25).
Обязан ли собственник квартиры в многоквартирном доме оплачивать горячую воду в период испытаний, когда услуга фактически не предоставляется?
Что включает в себя понятие «общее имущество в многоквартирном доме»?
Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, которые не являются частями квартир и предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме.
В том числе:
межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты
коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы)
крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома
механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения
земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства
иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме)
Взимается ли плата за проведение государственного кадастрового учета земельных участков под многоквартирными домами?
- В соответствии с пунктом 7 Постановления Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме…» «…обеспечивается государственный кадастровый учет земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, без взимания платы с собственников помещений в многоквартирном доме до 1 июля 2008 г.»
Проведение государственного кадастрового учета земельных участков включает в себя проверку представленных заявителями документов, составление описаний земельных участков в Едином государственном реестре земель, присвоение кадастровых номеров земельным участкам, изготовление кадастровых карт (планов) земельных участков и формирование кадастровых дел. Плата за проведение государственного кадастрового учета земельных участков с заявителей не взимается. В результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков заявителям выдаются удостоверенные в установленном порядке кадастровые карты (планы) земельных участков (статья 19 Федерального Закона РФ № 28 «О государственном земельном кадастре» от 24 ноября 1999 года).
Таким образом, до 01.07.08г. бесплатно должен быть проведен государственный кадастровый учет.
Что касается платы за результат учета, то Постановлением Правительства РФ № 918 от 02.12.2000г. (с изменениями от 27.05.2006 N 320) с 1 июня 2006 г установлена максимальная плата за предоставление сведений государственного земельного кадастра об определенном земельном участке в размере 300 рублей.
Конкретные размеры платы за предоставление сведений государственного земельного кадастра об определенном земельном участке, а также за их копирование (документирование) определяются уполномоченными органами (территориальными органами Роснедвижимости - п. 15 Указа Президента РФ от 09.03.2004 N 314), исходя из сложившихся затрат по согласованию с органами ценообразования в субъектах Российской Федерации.
В подъезде старый лифт заменяют на новый. Жители 8 квартир в девятиэтажке - первый, второй этаж – не хотят платить за лифт. Хотят, чтобы на их этажи поставили блокировку. Возможно ли это?
Оплата за содержание лифтового хозяйства производится собственниками помещений по-разному в зависимости от способа управления домом:
1. Если собственники помещений выбрали для управления многоквартирным домом управляющую организацию либо еще не определились со способом управления, то оплата за пользование лифтом производится по тарифам мэрии. Согласно Приложению 1 Постановления мэра от 21.12.2006 г. жильцы первых этажей от оплаты за обслуживание лифтов освобождаются, блокировать кнопку вызова при этом не требуется. Для собственников помещений, проживающих на всех остальных этажах, Постановление действует в обязательном порядке.
2. Если многоквартирным домом управляет ТСЖ или ЖК, то собственники помещений на общем собрании могут самостоятельно устанавливать расценки на обслуживание лифтов.
В некоторых ТСЖ И ЖСК, например, оплата производится, исходя из стоимости 1 кв.м, пропорционально доле каждого собственника, включая проживающих на 1-м этаже.
Что касается блокировки вторых этажей, то согласно требованиям Правил устройств и безопасной эксплуатации лифтов п.11.7.1а, ГОСТ 22011-95 п.4.1.1 лифт должен соответствовать паспортным данным, в которых определено конкретное количество остановок.
Более того, отключение вторых этажей снижает безопасность при эксплуатации лифтов и оперативность реагирования в чрезвычайных ситуациях, например, при эвакуации пассажиров из остановившейся кабины, локализации и ликвидации аварий, несчастных случаев, пожаров; создает определенные трудности при выполнении регламентных работ в зоне нижних этажей.
Таким образом, исходя из требований безопасности, блокировки лифтовых кнопок не допустимы.
Кто является собственником помещений в многоквартирном доме?
Собственник - это гражданин или юридическое лицо, у которого возникло право собственности на недвижимое имущество.
Если недвижимость приобретена до 01.02.1998года, т.е. до даты вступления в силу закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государство признает за лицом его право собственности на это имущество на основании одних лишь правоустанавливающих документов без последующей государственной регистрации и получения свидетельства. По сделкам с недвижимостью, совершенным после 01 февраля 1998 года только акт государственной регистрации влечет за собой признание государством прав лица на объекты недвижимости. Поэтому, если гражданин приватизировал квартиру после 01.02.1998 года, но не зарегистрировал свое право и не получил свидетельство о праве собственности в Учреждении Юстиции, то он де-юре не является собственником своей квартиры.
Если квартира не приватизирована, как это влияет на участие в делах дома проживающих в квартире?
Если ваша квартира не приватизирована, то собственником данной квартиры является муниципалитет, и он участвует в общих собраниях и несет расходы по управлению и содержанию многоквартирного дома соразмерно своей доле.
Распространяются ли положения Жилищного кодекса РФ о выборе способа управления домом на жителей кооперативных домов (ЖСК, ЖК)?
На основании статьи 14 Федерального закона № 189-ФЗ от 29.12.2004 года «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» ЖК и ЖСК, в которых все его члены полностью внесли паевые взносы за жилые помещения, подлежали преобразованию в ТСЖ или ликвидации до 01.01.2007 года.
Но с 1 сентября 2006г преобразование ЖК и ЖСК перестает быть обязательным, так как 30 июня 2006 года принят Федеральный Закон № 93-ФЗ, которым статья 14 ФЗ-189 признается утратившей силу.
Не смотря на это, ЖК и ЖСК по собственному желанию могут преобразоваться в ТСЖ, при этом до 1 сентября преобразование будет проходить без уплаты госпошлины.
Однако необходимо учесть, что Жилищный Кодекс РФ и постановления Правительства РФ по жилищным вопросам по-новому регулируют многие аспекты деятельности ЖК и ЖСК, взаимоотношений жилищного кооператива со своими членами по коммунальным платежам и по содержанию общего имущества.
Поэтому возникает необходимость изменения действующих Уставов жилищных кооперативов. Устав должен быть приведен в соответствие с положениями законодательства. Для этого необходимо принять новую редакцию Устава на общем собрании членов кооператива и зарегистрировать его в налоговом органе.
Готовить изменения Устава лучше с помощью юриста, который разработает документ с учетом ваших пожеланий и в соответствии требованиям законодательства.
Как происходит выбор способа управления общим имуществом многоквартирного дома?
Решения о выборе способа управления принимают собственники помещений многоквартирного дома на общем собрании собственников.
Общее собрание, созыв которого осуществляется без предварительной подготовки, обречено на неудачу. Для того чтобы собрание состоялось, необходимо создать инициативную группу по подготовке собрания.
Инициатор проведения собрания обязан сообщить каждому собственнику о его проведении за 10 десять дней до такого собрания заказным письмом, либо вручить лично каждому собственнику под роспись (согласно ст. 45 ЖК РФ).
Если в доме находятся муниципальные квартиры, их собственником является муниципалитет. Поэтому необходимо отправить сообщение о проведении собрания заказным письмом в департамент земельных и имущественных отношений мэрии.
Общее собрание собственников может проводиться как в очной, так и в заочной форме.
Собрание является правомочным (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов, или их представители. Решения, принятые на общем собрании, являются обязательными для каждого собственника помещений данного дома и должны быть доведены до сведения всех собственников.
О новых Правилах пользования жилыми помещениями (постановление от 21 января 2006г. №25).
В конце января правительство РФ установило новые Правила пользования жилыми помещениями (постановление от 21 января 2006г. №25).
Если старые правила запрещали заниматься профессиональной деятельностью в жилом помещении, то согласно новым, жилое помещение может быть использовано проживающими в нем на законных основаниях гражданами для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Размещение в жилом помещении промышленного производства не допускается.
Правила пользования жилыми помещениями определяют порядок пользования жилыми помещениями для нанимателей и собственников жилья.
Права и обязанности нанимателя жилого помещения
В качестве пользователя жилым помещением наниматель имеет право:
а) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц с согласия (в письменной форме) членов семьи нанимателя, в том числе временно отсутствующих, и наймодателя;
б) сдавать с согласия (в письменной форме) наймодателя и проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, часть или все жилое помещение;
в) разрешать по взаимному согласию с проживающими совместно с нанимателем членами семьи и с предварительным уведомлением наймодателя безвозмездное проживание в жилом помещении гражданам в качестве временных жильцов на условиях, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации;
г) осуществлять с согласия (в письменной форме) наймодателя и проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, обмен занимаемого жилого помещения на жилое помещение, занимаемое по договору социального найма жилого помещения другим нанимателем;
д) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.
В качестве пользователя жилым помещением наниматель обязан:
а) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных ЖК РФ
б) осуществлять пользование жилым помещением с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан, соседей;
в) обеспечивать сохранность жилого помещения, не допускать выполнение в жилом помещении работ или совершение других действий, приводящих к его порче;
г) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, а также помещений общего пользования в многоквартирном доме (квартире), соблюдать чистоту и порядок в жилом помещении, подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках, в других помещениях общего пользования, обеспечивать сохранность санитарно-технического и иного оборудования;
д) немедленно принимать возможные меры к устранению обнаруженных неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, и в случае необходимости сообщать о них наймодателю или в соответствующую управляющую организацию;
е) производить текущий ремонт жилого помещения;
ж) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг возникает с момента заключения договора социального найма жилого помещения в соответствии с законодательством;
з) информировать наймодателя в установленные договором социального найма жилого помещения сроки об изменении оснований и условий, влияющих на пользование жилым помещением;
и) допускать в заранее согласованное время в жилое помещение работников наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов государственного контроля и надзора для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, а также для выполнения необходимых ремонтных работ;
к) не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения в нарушение установленного порядка;
л) при прекращении права пользования жилым помещением сдавать по акту наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, оплачивать стоимость не произведенного нанимателем ремонта жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, или производить ремонт за свой счет, а также погашать задолженность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг.
Права и обязанности собственника жилого помещения
Собственник жилого помещения в многоквартирном доме вправе:
пользоваться жилым помещением по назначению и в пределах, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации.
В качестве пользователя жилым помещением собственник вправе также пользоваться общим имуществом в многоквартирном доме.
Собственник жилого помещения в многоквартирном доме обязан:
а) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации;
б) обеспечивать сохранность жилого помещения;
в) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;
г) нести расходы на содержание принадлежащего ему жилого помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения;
д) своевременно вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, плату за коммунальные услуги.
Обязан ли собственник квартиры в многоквартирном доме оплачивать горячую воду в период испытаний, когда услуга фактически не предоставляется?
Ситуации подобного рода регламентирует Постановление Правительства Российской Федерации от 23 мая 2006 г. N 307 «О ПОРЯДКЕ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ ГРАЖДАНАМ». Согласно пункту 10 утвержденных данным Постановлением «Правил предоставления коммунальных услуг», перерывы для проведения ремонтных и профилактических работ при предоставлении коммунальных услуг, а также работ по подключению новых потребителей допускаются после предварительного уведомления (в письменной форме) потребителя в установленном настоящими Правилами порядке. Продолжительность указанных перерывов устанавливается в соответствии с настоящими Правилами и иными требованиями законодательства Российской Федерации. Допускаются также перерывы в связи со стихийными бедствиями и чрезвычайными ситуациями.
Что касается порядка изменения размера платы за коммунальные услуги, то в соответствии с пунктом 61 настоящих Правил, при перерывах в предоставлении коммунальной услуги, превышающих установленную продолжительность, а также при проведении 1 раз в год профилактических работ в соответствии с пунктом 10 настоящих Правил плата за коммунальные услуги при отсутствии коллективных (общедомовых), общих (квартирных) или индивидуальных приборов учета снижается на размер стоимости непредоставленных коммунальных услуг.
Согласно Приложению №1 к «Правилам предоставления коммунальных услуг гражданам», перерасчет за горячее водоснабжение с перерывами осуществляется следующим образом: за каждый час превышения (суммарно за расчетный период) допустимой продолжительности перерыва подачи воды размер ежемесячной платы снижается на 0,15 процента размера платы, определенной исходя из показаний приборов учета или исходя из нормативов потребления коммунальных услуг.
|
